Bytové jádro - příprava a podmínky přestavby


Na co myslet před rekonstrukcí bytového jádra

Každá rekonstrukce bytového jádra, správněji řečeno "stavební úprava" vyžaduje splnění několika podmínek legislativních a také dodržení některých kroků ve vztahu ke společenství vlastníků bytových jednotek. Přitom vždy bude záležet na rozsahu zamýšlené rekonstrukce.  

Legislativní podmínky naleznete zde.

Jak postupovat:

Pokud máte jasno jak bude vaše nové jádro vypadat a z čeho bude, je potřeba si ujasnit, co všechno musíte udělat, než zahájíte demontáž stávajícího bytového jádra.

  • Prověřit, jestli a jaké potřebuji povolení od stavebního úřadu, pokud jsem majitelem bytu (byt v OV)
  • Prověřit, jaké dokumenty budu muset doložit bytovému družstvu, nebo městské části (byt družstevní, státní,...). Vlastník (majitel) bytu musí o prováděných stavebních úpravách vědět a musí k nim dát souhlas.
  • Seznámit všechny sousedy s budoucími úpravami bytu - připravit je na hluk a další aspekty související se stavebními úpravami vašeho bytového jádra, nebo bytu
  • Pokud budete dělat stavební úpravy, které vyžadují stavební povolení, budete muset získat písemný souhlas vlastníků bytových jednotek.

Vysvětlení některých pravidel a pojmů

Mnozí vlastníci bytových jednotek se domnívají, že ve svém bytě si mohou dělat, co chtějí a nikdo jim do toho nemá co mluvit. To není tak úplně pravda. Vlastnictví bytů je specifickým typem vlastnictví především proto, že vlastník bytu je zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí domu.

Sousedská práva

Obecně je vlastník jednotky ve výkonu svého vlastnického práva omezen ustanovením § 127 občanského zákoníku (tzv. sousedská práva). Musí se tedy, a to platí nejen při rekonstrukci bytu, zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval souseda nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv.

Spoluvlastnické vztahy k budovám a k jednotlivým bytovým jednotkám upravuje zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.). Dle § 13 odstavce 3 tohoto zákona nesmí vlastník bytu provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. V krajním případě může soud vlastníkovi nařídit dokonce i prodej bytu.

Jak jsou vymezeny společné části domu?

Pro stanovení rozsahu práv a povinností vlastníků jednotlivých bytů je rozhodující určení společných částí domu. Kromě očividně společných prostor, jako jsou schodiště a chodby, sem patří také např. svislé a vodorovné konstrukce, vchody, balkóny, komíny, rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu atd. Společné části mohou být blíže specifikovány také ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě. Před zahájením rekonstrukce je dobré si tyto dokumenty dobře přečíst.

Souhlas společenství vlastníků bytových jednotek

V případě, že se rekonstrukcí bude nějakým způsobem zasahovat do společných částí domu, bude vlastník potřebovat souhlas společenství vlastníků bytových jednotek. Společenství hlasuje na shromáždění, přičemž rozhodující je podíl na společných částech domu počítaný podle velikost podlahové plochy bytu.

Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu (např. při zásahu do nosných zdí nebo rozvodů), postačí souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. V opačném případě, tedy zejména zvětšuje-li si vlastník svůj byt na úkor společných prostor, potřebuje k tomu tzv. smlouvu o výstavbě uzavřenou se všemi vlastníky jednotek v domě. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu (např. zasklení balkónu), může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.

O co je třeba žádat stavební úřad?

Z hlediska stavebního zákona je rekonstrukce bytu posuzována jako stavební úprava. Ta nevyžaduje ani územní rozhodnutí ani územní souhlas. Obvyklá přestavba bytového jádra většinou nemění způsob užívání stavby, nemění její vzhled, nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí a nemůže být ohrožena ani požární bezpečnost stavby, a to ani v případě, že jsou stávající umakartová jádra nahrazena zdícími materiály. Při provádění prací je však nutné zabezpečit utěsnění prostupů v instalačních šachtách nehořlavými materiály. Pokud se nezasahuje ani do nosných konstrukcí stavby, nevyžaduje rekonstrukce stavební povolení ani ohlášení.

V případě, že by se měnil způsob užívání bytu například na nebytový prostor (kancelář, obchod), by ale bylo nutné rekonstrukci stavebnímu úřadu ohlásit. Při zásahu do nosných konstrukcí, bude k provedení rekonstrukce bytu vždy nezbytné stavební povolení, přičemž k žádosti o stavební povolení musí stavebník připojit všechny zákonem vyžadované doklady včetně projektové dokumentace.

Pro zjištění, zda se zasáhne či nezasáhne do nosných konstrukcí, je však potřeba nechat vypracovat statický posudek. Vyhotovení statického posudku se doporučuje v každém případě, neboť slouží jako důkaz, že k zásahu do nosných konstrukcí opravdu nedošlo. Bez statického posudku lze jen těžko odhadnout, jak přesouvání příček nebo způsob provádění rekonstrukce (otřesy) ovlivní statiku celého domu. Navíc cena jeho vyhotovení je v porovnání s náklady na rekonstrukci a se škodami, které mohou vzniknout jejím neodborným provedením, zanedbatelná.


Máte-li zájem o konzultaci zdarma, využijte kontaktní formulář