Legislativní podmínky rekonstrukce bytového jádra, nebo bytu


Několik vět úvodem

Přestavbu, rekonstrukci správně "stavební úpravu" je nanejvýš vhodné realizovat v souladu s legislativními předpisy (Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon))  a požadavky stavebního úřadu, případně bytového družstva, či městské části.

Vysvětlení některých pojmů

Stavební předpisy stavbou rozumějí stavbu stávající. tj. zkolaudovanou (např. bytový dům). Změnu této stavby, kterou může být nástavba, přístavba, nebo stavební úprava, a stavbu novou. Stavební předpisy neznají pojem rekonstrukce. Pojem rekonstrukce je zaběhlým výrazem a neměl by se objevit v žádné projektové dokumentaci, nebo při jednání s úřady. 

Rekonstrukce bytového jádra se tedy hodí v tom případě, že budete vaše bytové jádro pouze povrchově upravovat, provádět nové technické rozvody, ale jeho původní celistvost zůstane zachována.

Váš projekt a vaše žádost o stavební povolení by měla obsahovat vždy pojem „stavební úprava“.

Stavební úprava = změna dokončené stavby, při níž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Údržba stavby = práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Povolení pro rekonstrukci bytového jádra, nebo bytu

Při rekonstrukci bytového jádra, nebo nebo stavebních úprav bytu, mohou nastat v zásadě 3 situace, které určují jaké povolení budete potřebovat:

  1. Bez stavebního povolení a ohlášení
  2. Ohlášení
  3. Stavební povolení

Rekonstrukce bytového jádra, nebo bytu bez stavebního povolení a ohlášení

Dle § 103 stavebního zákona Díl 1: Povolení a ohlášení se jedná o :

c) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou,
d) stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou.

Pokud chcete realizovat přestavbu bytového jádra bez povolení a ohlášení, musíte dodržet dvě základní podmínky:

  1. Materiál nového bytového jádra musí být stejný, nebo velice podobný hmotnosti původních materiálů.
  2. Musí být zachována původní dispozice bytu a bytového jádra, tedy i způsob užívání jednotlivých místností. 

Rekonstrukce bytového jádra, nebo bytu na ohlášení

§ 104 písm j) a k) - Jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce vyžadující ohlášení 

Ohlášení stavby je vyžadováno v případě stavebních úprav, u kterých dojde ke změně v užívání některé části stavby.Typickým příkladem je přesunutí, či zvětšení koupelny do prostoru chodby, přesunutí WC, a podobné. Nesmí ale dojít k zásahu do nosných konstrukcí.

Ohlášení může být vyžadováno také při stavebních úpravách, které jsou realizovány z výrazně těžších materiálů, než byl původní.Pokud dochází k výstavbě z těžších materiálů, bude nutné doložit minimálně statický posudek a základní projektovou dokumentaci.

(7) K ohlášení udržovacích prací podle § 104 odst. 1 písm. j) stavebník připojí dokumentaci obsahující technický popis jejich provedení. K ohlášení stavebních úprav podle § 104 odst. 1 písm. k) stavebník připojí dokumentaci, která obsahuje jednoduchý technický popis jejich provedení a stavební nebo montážní výkresy specifikující navrhované stavební úpravy. Vyžaduje-li to zvláštní právní předpis, stavebník přikládá k ohlášení udržovacích prací a stavebních úprav požárně bezpečnostní řešení, jehož obsah a rozsah vymezuje zvláštní právní předpis.

(8) Náležitosti ohlášení a obsah a rozsah projektové dokumentace u staveb uvedených v § 104 odst. 1 písm. a) až e) stanoví prováděcí právní předpis.

§ 105 (2) K ohlášení stavby podle § 104 odst. 1 písm. a) až e) stavebník připojí projektovou dokumentaci, která obsahuje:

a) průvodní zprávu,
b) souhrnnou technickou zprávu,
c) situaci stavby,
d) dokladovou část,
e) zásady organizace výstavby a
f) dokumentaci objektů.

Rekonstrukce bytového jádra, nebo bytu na stavební povolení

Vždy když dojde k zásahu do nosných konstrukcí bytu, tedy např. pokud dojde k vyříznutí otvoru do nosného panelu. 

Projekt, projektová dokumentace, statické posouzení

V případě nutnosti projektu pro stavební povolení je nutné se obrátit na

autorizovaného inženýra

v oboru pozemní stavby. Tyto osoby mají oprávnění kromě jiného provádět statické a dynamické výpočty. 

Autorizaci podle autorizačního zákona nemusí mít projektant, který vypracovává dokumentaci ohlašované stavby dle §159 článek 1 až 3. Tedy stavební úpravy, kterými dochází ke změně v užívání části stavby, kterými se ovšem nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžaduje se posouzení vlivů na životní prostředí. Nejedná se tedy o „vybranou činnost ve výstavbě“. Tuto dokumentaci tvoří pouze jednoduché stavební nebo montážní výkresy, popřípadě situační náčrt podle katastrální mapy.

Oprávnění k provádění rekonstrukce bytu a bytového jádra

§ 160 Provádění staveb

(1) Provádět stavbu může jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který při její realizaci zabezpečí odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, pokud v odstavcích 3 a 4 není stanoveno jinak. Dále je povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění, vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění (plynaři, elektroinstalatér, ...)

(2) Zhotovitel stavby je povinen provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, dodržet obecné požadavky na výstavbu, popřípadě jiné technické předpisy a technické normy a zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce vyplývajících ze zvláštních právních předpisů.

(3) Svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět 

a) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103

b) stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104

(4) Stavby uvedené v odstavci 3 lze provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím.

Pro zjednodušení výše citovaného zákona se dá obecně říci, že ve vztahu k živnostenskému zákonu je oprávněnou osobou, která může provádět rekonstrukci bytového jádra právnická, nebo podnikající fyzická osoba, která má živnostenské oprávnění předmět podnikání:

Provádění staveb,udržovacích prací na nich a jejich odstraňování

Z výše uvedeného vyplývá , že za oprávněného zhotovitele stavební úpravy(tedy i rekonstrukce bytového jádra) ve smyslu stavebního zákona nelze považovat osobu, která podniká na základě živnostenského listu, kde v předmětu podnikání je uvedena řemeslná činnost (např. zednictví).


Máte-li zájem o konzultaci zdarma, využijte kontaktní formulář